Bất động sản 2011 'đi' theo hướng nào trong bão lạm phát?

BĐS năm nay sẽ có xu hướng tập trung vào phân khúc loại hình căn hộ tầm trung và bình dân, các loại hình căn hộ nghỉ dưỡng. Bên cạnh đó phân khúc đất liền kề và biệt thự cũng vẫn có sức hút trong năm nay.

Biến động tỷ giá, đặc biệt chinh sách hạn chế cho vay bất động sản của Chính phủ theo Nghị quyết 11/NQ - CP mới đây đã khiến cho thị trường BĐS cả nước nói chung, Hà Nội nói riêng trong nửa đầu năm nay khó sôi động. Tuy nhiên, tín hiệu lạc quan có thể sẽ dần trở lại từ quý III/2011. 

Sau khi NHNN ra quyết định nâng đồng loạt mức lãi suất chủ chốt, thắt chặt tiền tệ nhằm kiểm soát lạm phát, đối tượng đầu tiên bị ảnh hưởng là các doanh nghiệp BĐS khi phải đi vay với lãi suất cao hơn. Các doanh nghiệp BĐS vốn đã khó khăn nay càng khó khăn hơn trong việc huy động vốn. Việc thắt chặt tín dụng tác động đồng thời lên cả người mua và người bán trên thị trường BĐS.

Chặn nguồn cung

Trong hoàn cảnh hầu hết doanh nghiệp BĐS cần vốn vay ngân hàng thì rất có khả năng thị trường BĐS có nguy cơ đóng băng vì thiếu vốn. Các doanh nghiệp BĐS vay lượng vốn khá lớn đầu tư BĐS, khi ngân hàng thắt chặt tín dụng khiến nhiều doanh nghiệp không đủ vốn để thi công, dẫn đến chậm tiến độ và dự án có thể “treo”. Bên cạnh đó, những người thu nhập trung bình nhưng ổn định có nhu cầu về nhà ở rất cao đang mong chờ được sự hỗ trợ vốn từ các ngân hàng với các dịch vụ cho vay mua nhà trả góp, lãi suất cạnh tranh... Nhưng nếu siết chặt tín dụng cho vay mua bất động sản thì bản thân người dân có nhu cầu thực sẽ không có cơ hội mua nhà nữa.

Phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng vẫn hấp dẫn nhà đầu tư bởi có thể vừa nghỉ ngơi vừa cho thuê với giá cao

Việc NHNN thắt chặt tín dụng là điều đã và đang thể hiện rõ nét trên thị trường tài chính. Nó khiến nhiều nhà đầu tư e dè hơn trong việc đầu tư vào thị trường BĐS, các doanh nghiệp cũng gặp không ít khó khăn trong việc tìm nguồn vốn và vô hình trung việc “siết” cho vay của NHNN sẽ ảnh hưởng đến sự phát triển của nền kinh tế, đời sống của những người có thu nhập ổn định cần nhà ở.

Đồng thời, khi NHNN vẫn nới mạnh tỉ giá trong bối cảnh vĩ mô hiện nay sẽ khiến thị trường bất động sản năm 2011 khó có thể sôi động trở lại. Do việc điều chỉnh tăng tỉ giá sẽ vẫn đi kèm với chính sách tiền tệ thắt chặt để giải bài toán lạm phát cao nhằm ổn định vĩ mô. Lãi suất sẽ khó có thể điều chỉnh giảm dù mong muốn, từ đó sẽ khó có thể kỳ vọng nguồn tiền dồi dào cho thị trường bất động sản.

Ngoài ra, nhiên liệu đầu vào để sản xuất sản phẩm nguyên vật liệu như sắt, thép của VN đa phần nhập khẩu do đó khi tăng tỉ giá ngoại tệ sẽ khiến cho giá thành tăng, dẫn tới giá nguyên vật liệu trong xây dựng bị tăng điều nảy ảnh hưởng tới giá thành xây dựng khiến cho phương án kinh doanh của các chủ đầu tư bị ảnh hưởng khi đang không muốn tăng giá để có thể thu hút khách hàng trong bối cảnh lãi suất tăng cao.

Gỡ cách nào

Chính phủ ban hành Nghị định 71, thông tư 16 cho phép chuyển nhượng dự án... đã có thể giúp thị trường BĐS chuyển động theo hướng tích cực. Tuy nhiên vẫn chưa đủ làm tan băng thị trường BĐS. Vì vậy, muốn thị trường BĐS phát triển theo hướng lành mạnh, thứ nhất, các chủ đầu tư nên xem xét lại về giá để đưa giá của bất động sản về đúng với giá trị thật, đảm bảo cho người bán có lãi và phù hợp với khả năng của người tiêu dùng, giúp thị trường sôi động trở lại.

Thứ hai, các chính sách của nhà nước về tài chính, tín dụng, thuế... hợp lý mới có thể khiến thị trường BĐS ấm lên.

Thứ ba, cần phải quản lý chặt chẽ hơn về việc đấu thầu các dự án nhằm hạn chế tình trạng phát triển tràn lan, không đúng quy hoạch.

Thứ tư, theo quy định cung cầu, giá bất động sản sẽ không thể tụt xuống nếu thiếu nguồn cung trong khi cầu quá tải. Nếu các dự án được đẩy nhanh tiến độ để gia tăng nguồn cung hoàng hóa; các cam kết, hợp đồng giữa người mua và chủ đầu tư được thực hiện nghiêm túc và đúng luật định; quyền lợi của khách hàng thực sự được tôn trọng đặc biệt trong những thời điểm có biến động và phát sinh chênh lệch giá.. thì những xung đột trên thị trường có thể được kiểm soát và thị trường sẽ phát triển ổn định một cách lành mạnh. Tạo một thị trường bất động sản công khai minh bạch và đầy đủ thông tin đối với người mua và người bán.. Bên cạnh đó việc đón đầu phát triển cơ sở hạ tầng để đảm bảo tiến trình phát triển có trình tự và hiệu quả là rất quan trọng.

Thứ năm, cần xây dựng các định chế tài chính để ngăn chặn việc sử dụng tín dụng sai mục đích trên thị trường BĐS, nâng cao khả năng quản lý, đồng thời chống rủi ro có thể xảy ra.

Khó giảm giá

Thực tế, thị trường BĐS trong 6 tháng đầu năm 2011 chỉ tăng nhẹ do còn khan hiếm về dòng tiền, nhà đầu tư BĐS vẫn đang cầm cự chờ thời, đặc biệt chờ những chính sách vĩ mô của Nhà nước tác động đến nguồn tín dụng.

Trong 6 tháng cuối năm có khả quan hơn bởi: kênh đầu tư  BĐS vẫn là kênh đầu tư ít rủi ro nhất so với đầu tư vàng và chứng khoán; Nhà nước mở rộng đối tượng mua nhà (cho người nước ngoài, người nhập cư và Việt kiều được phép mua nhà ở VN), những tập đoàn đa quốc gia đã bắt đầu quay trở lại đầu tư tại VN; tâm lý của người dân luôn muốn được sở hữu BĐS; để ra được một dự án BĐS không phải đơn giản, có khi mất vài năm trong khi nhu cầu về BĐS của người dân rất lớn, nên giá của BĐS khó có thể giảm.

Trong tình hình BĐS khan hiếm về vốn như hiện  nay thì trong năm 2011, các định chế tài chính và doanh nghiệp BĐS sẽ hợp tác với nhau cùng chia sẻ lợi nhuận và tránh được các rủi ro phát sinh hơn khi hợp tác với nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ.

Theo đánh giá, thị trường BĐS năm nay sẽ có xu hướng tập trung vào phân khúc loại hình căn hộ tầm trung và bình dân, các loại hình căn hộ nghỉ dưỡng. Bên cạnh đó phân khúc đất liền kề và biệt thự cũng vẫn có sức hút trong năm nay.

Điều này có thể được lý giải như sau: Thứ nhất, phân khúc căn hộ tầm trung và bình dân đáp ứng nhu cầu thực của phần lớn các gia đình VN hiện nay và là kênh đầu tư an toàn của các nhà đầu cơ. Bên cạnh đó, dân số VN là dân số trẻ, mức độ giàu có gia tăng, khả năng độc lập về nhà cửa cao và đại đa người dân thuộc tầm trung và trẻ tuổi đều có xu hướng thích ở nhà chung cư hơn. Thứ hai, phân khúc nhà liền kề và biệt thự lại phù hợp với nhu cầu của những người đứng tuổi, ổn định về kinh tế. Xu hướng này ăn theo suy nghĩ của hầu hết thế hệ trước mong muốn được sở hữu đất nền. Thứ ba, việc kết hợp đầu tư căn hộ - khách sạn, vừa có giá trị đầu tư thấp nhưng được sở hữu 1 căn hộ tại khu nghỉ dưỡng, có thể vừa nghỉ ngơi nhưng cũng có thể cho thuê khi không có nhu cầu ở.

Nguyễn Quang Điền
PGĐ Sàn giao dịch BĐS Thăng Long